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摩根士丹利点评:中国房地产入冬,谁会是未来的赢家?

互联网 2019-01-08 10:46:38来源:北国网编辑:王兴民

  1月1日,国际知名投行Morgan Stanley(简称“大摩”)发布了覆盖14 家中国内地房企的研究报告。报告分析了当下中国房地产行业的前景,并将旭辉、新城、龙光和万科列为“首选推荐”企业,称他们“将在政策调整和重新估值中取得更优异的表现”。

  行业寒冬中的积极信号

  大摩报告称,自8月份以来,中国内地的房地产市场迅速降温,然而市场的主要驱动因素正在变得更加积极。

  根据国家统计局的数据,18年11月全国房地产销售同比下降了5.1%,去化率也一同下降,大摩预判销售额将进一步走低。而土地市场则更加疲软,300个大中城市11月土地出让同比下降17%,同时土地流拍率却高达10%,攀升至2010年以来的最高点。

  但大摩指出,包括推迟房产税出台在内的种种迹象表明,政策已经触底。而根据以往经验,未来还可能放松从户口、公积金,到房贷、限购等诸多政策限制。同时,信贷环境宽松,房贷审批加速,房企获准发债,都降低了市场进一步下行的风险。

  “因此,我们预判19年房产市场和房企销售将继续保持稳健。”大摩在报告中指出,报告所点评的14家企业2018-20财年营收将保持年均25%的复合增长,而房企板块也有望在19年跑赢恒生指数。具体而言,在一二线城市大量布局、拥有强大现金流和融资能力、销售和盈利强劲、以及估值较低的房企股票是当下首选。

  谁会是未来的赢家?

  在研报中,大摩将旭辉作为小市值房企首选推荐的第一位,我们不妨从大摩的4点点评,看看国际机构认为什么样的房企才是未来的赢家。

  1)强劲业绩带来可持续的收益增长。大摩指出,在其研究覆盖的内房公司当中,只有6家开发商在 2010-2017 年的核心净利润没有下降,分别是旭辉、中海外、碧桂园、华润、龙湖和万科。报告同时指出,与相同销售规模的房企相比,旭辉资金成本较低,融资压力较小。

  2)一二线城市高质量的土地储备。大摩的报告指出:“一二线城市的人口持续流入产生大量住房需求。而随着市场趋冷,地方政府可能逐渐放开限制政策,从而惠及一二线城市有较多土地储备的房企。”截止2018年底,旭辉在一二线城市的可销售货源占 8成左右。旭辉继续关注二线城市,谨慎投资三线城市的策略,将使其从中国城市化进程中获取收益。

  3)对土地和房地产市场周期的精准判断。大摩指出,旭辉展现了在土地市场低位拿地的精准判断,和在房地产市场高位出货的营销能力。从长远来看,旭辉董事长林中表示,公司土储应该可动态支撑 3-4 年的销售,从而帮助企业穿越周期。

  4)30%的核心利润增长率,股票回购。据大摩预计,旭辉2018-2020年核心利润的年均复合增长率将达30%,主要得益于销售额每年30%强劲增长,以及稳定在25%左右的毛利率。除此之外,公司于2018 年10月实施了股票回购,也彰显了管理层对于股价长期的信心。

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